چرا استقبال از سهام شرکت‌های ساختمانی در بازار سرمایه زیاد نیست؟

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از ایران؛به‌دنبال افزایش اقبال عمومی به بازار سهام از نیمه دوم سال ۹۸ و اوج‌گیری آن در نیمه اول سال گذشته، تقریباً ارزش سهام تمام صنایع به‌دلیل التهاب‌های موجود در بازار افزایش یافت و اقبال نسبت به هر سهم بیش از آنکه متأثر از ارزش‌های بنیادین آن باشد از میزان عقب‌افتادگی رشد آن از شاخص عمومی و روند کلی تغییر شاخص تبعیت می‌کرد.
اگرچه بعد از این مقطع و با شروع ریزش شاخص بورس، طبعاً رفتار مشابهی در کاهش قیمت‌ها نیز رخ داد ولی دراین بین، رفتار سهم‌های حوزه صنعت ساختمان به میزان قابل توجهی متفاوت‌تر از سایر صنایع بوده به نحوی که منجر به ناامیدی قابل توجه در سرمایه‌گذاران و سهامداران سهم‌های ساختمانی شد.
مواردی مانند عدم انطباق سودآوری سهم‌های مذکور با روند افزایش قیمت مسکن، عدم تقسیم سود قابل ملاحظه نسبت به سود محقق شده و بویژه نسبت به سایر صنایع، از جمله مواردی است که برای سهامداران سهم‌های صنعت ساختمان مورد پرسش و ابهام بود.
پاسخ موارد فوق، در یافتن جواب این پرسش است که آیا مؤلفه‌های اصلی و اثرگذار در صنعت ساختمان مشابه سایر صنایع بوده یا دارای مغایرت‌های بنیادین است؟
بدیهی است که هر صنعت از مؤلفه‌های اختصاصی خود برخوردار بوده ولی آنچه باعث می‌شود صنعت ساختمان از تمام صنایع دیگری که تاکنون در بستر بازار سرمایه وارد شده‌اند به شکل بنیادینی متفاوت باشد، ویژگی‌های خاص و منحصر به‌فرد محصول تولیدی آن است.
تقریباً محصولات تولیدی تمام صنایع فعال در بورس در حال حاضر بجز شرکت‌های ساختمانی، «همگن» هستند.
مطابق تعاریف، محصول همگن محصولی بوده که مشخصات و ویژگی‌های آن فارغ از محل تولید کاملاً یکسان و مطابق تعاریف و استانداردهای از پیش مشخص شده باشد.
مشابه آنچه که گفته شد، محصولات نفتی و پتروشیمی، محصولات فلزی و معدنی، محصولات دارویی و غذایی و همچنین محصولات خودرویی تمامی همگن هستند.هرچند که هر پروژه ساختمانی ناشی از محل قرارگیری، نوع کاربری، میزان تراکم قانونی، مشخصات طراحی و روش‌های اجرایی به‌طور کامل منحصر به فرد بوده وفاقد مشابه است.به عبارت دیگر، یکی از اصلی‌ترین ویژگی‌های پروژه مطابق تمام استانداردهای بین‌المللی از جمله PMBOK این است که پروژه بر خلاف محصول، تلاشی است دارای زمان شروع و پایان مشخص و منحصر به‌فرد.
درحالی که محصول اقدامی است تکرار شونده و دارای تیراژ، با مشخصات کاملاً یکسان. این ویژگی منحصر به‌فرد بودن ذاتی هر پروژه پدیدآورنده تفاوت بنیادین صنعت ساختمان نسبت به سایر صنایع است.به این دلیل که، در هر صنعتی برای تولید یک محصول مشخص، طرح توجیه اقتصادی آن یک‌بار تهیه شده و تمام پارامترهای مؤثر بر آن به دقت بررسی و در صورت دارا بودن بازدهی لازم تصویب و به مرحله اجرا می‌رسد.
این در حالی است که در صنعت ساختمان هر پروژه باید دارای طرح توجیه اقتصادی مستقل و مجزایی باشد.
از آنجایی که تهیه طرح‌های توجیه اقتصادی به‌دلیل نیاز به پیش‌بینی شرایط عرضه و تقاضا مخصوصاً در شرایط اقتصادی کشور ما (که از پیش‌بینی‌پذیری بسیار پایینی برخوردار است) یکی از نقاط اصلی ریسک هر صنعتی است، به‌طور طبیعی ریسک صنعت ساختمان در این خصوص از سایر صنایع بیشتر است.
از سوی دیگر در بسیاری از صنایع برای کاهش میزان ریسک امکان استفاده از روش‌های تولید آزمایشگاهی و نیمه صنعتی برای ارزیابی دقیق میزان تحقق‌پذیری توجیه اقتصادی می‌توان بهره برد تا درصورت وجود هرگونه ریسک پنهان، نسبت به اصلاح طرح اقدام کرد، درحالی که در صنعت ساختمان این امکان وجود ندارد و عملاً با شروع پروژه طرح وارد نقطه بدون بازگشت می‌شود.
از جمله نمونه‌های پرتکرار در تعریف نامناسب پروژه از منظر توجیه اقتصادی، تعریف پروژه‌های با کاربری تجاری در بسیاری از شرکت‌های ساختمانی در نیمه ابتدای دهه ۹۰ بوده که به‌دلیل عدم توجه به شرایط اقتصاد کلان و به صرف بیشتر بودن ارزش فروش واحدهای تجاری نسبت به سایرکاربری‌ها در طرح‌های توجیهی، منجر به حبس و راکد شدن منابع در پروژه‌های مذکور به‌دلیل عدم امکان فروش واحدهای ساخته شده در واقعیت و در نتیجه کاهش بازده دارایی‌ها شده است.
یکی دیگر از تفاوت‌های اساسی در شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان نسبت به سایر شرکت‌های بورسی طول عمر بسیار بیشتر زمان چرخه تولید محصولات آنها از تعریف پروژه تا پایان و فروش است.
زمان متوسط ساخت و فروش یک پروژه ساختمانی حدود ۴ سال بوده که این زمان در مقایسه با محصولات سایر شرکت‌های بورسی که بعضاً چرخه مذکور برای آنها کمتر از یک سال است، بسیار بیشتر است.
این امر باعث می‌شود که بهای تمام شده حسابداری (دفتری) پروژه نسبت به قیمت روز به شکل محسوسی کمتر باشد مخصوصاً در شرایط تورمی شدید و بویژه برای زمین به عنوان اصلی‌ترین نهاده تولیدی.درنتیجه این امر موجب خواهد شد که سودهای ارائه شده اثرات تورمی را نیز شامل شوند.
در عمل در صورت عدم توجه به این موضوع، ارزش جایگزینی نهاده‌ها در کسب و کار لحاظ نشده و به مرور زمان توان شرکت‌ها برای توسعه و حتی حفظ وضع موجود کاهش یافته و نهایتاً دچار مشکلات اساسی و کم شدن حجم فعالیت و نهایتاً ورشکستگی خواهند شد.
این موضوع یکی از مشکلات شایع در فعالان صنعت ساختمان بویژه آنهایی که از مزیت دارا بودن زمین‌های با بهای تمام شده پایین بهره‌مند بوده‌اند است.
از دیگر موارد مهم در خصوص تفاوت‌های صنعت ساختمان با سایر صنایع، عدم انطباق صورت سود و زیان سالیانه شرکت با عملکردهای طی همان سال است.
با توجه به آنکه براساس استاندارد مالی ۲۹، شناسایی درآمد بر اساس پیشرفت پروژه صورت می‌پذیرد، این موضوع بسیار شایع بوده که اگر عمده یک پروژه در سنوات قبل پیش فروش شده باشد و با تطویل زمانی روبه‌رو شود، به‌دلیل افزایش بهای تمام شده زیان مربوط به آن در سنوات بعدی خود را نشان خواهد داد که دلیل اصلی آن به نوع قراردادهای واگذاری در صنعت ساختمان بر می‌گردد که از نوع پیش‌فروش با قیمت ثابت است.
لازم به توضیح است که پیش فروش با قیمت ثابت و موعد تحویل معمولاً بیش از یک سال نیز خود یکی دیگر از ویژگی‌هایی است که صرفاً در صنعت ساختمان وجود دارد و به‌دلیل خلأ قانونی، عملاً به‌دلیل افزایش مستمر هزینه‌ها ریسک یک‌سویه به تولید کننده وارد می‌کند.
اگرچه موارد تمایز دیگری نیز در صنعت ساختمان وجود دارد اما با توجه به موارد فوق که مؤثرترین آنها به‌حساب می‌آیند، می‌توان این‌گونه جمع‌بندی کرد که بدون توجه به این تغییرات بنیادین، عملاً امکان تحلیل درست از سهام‌های ساختمانی برای سهامداران وجود نداشته و شناخت دقیق از تمام پروژه‌های تعریف شده در جریان و دردست تعریف یک شرکت ساختمانی، شناخت دقیق عملکرد زمان، هزینه و فروش در مورد پروژه‌های در دست اجرا و همچنین اطمینان از وجود روال‌های اجرایی استاندارد و به روز در تیم مدیریتی و اجرایی ازجمله مهم‌ترین عواملی است که باید پیش از اقدام به خرید سهم ساختمانی به دقت بررسی و مدنظر قرار گیرند.در یک نگاه کلان، وضعیت کلی شرکت‌های ساختمانی فعال در بازار سهام بدین شکل تحلیل می‌شود که اولاً به‌دلیل ریسک‌های ناشی از عدم تعریف متناسب پروژه با مقتضیات اقتصاد کلان و تقاضای مؤثر، عمده شرکت‌های مذکور در چند سال اخیر با دارایی‌های راکد و سخت فروشی در صورت‌های مالی خود مواجه بوده و هستند که منجر به حبس منابع و کاهش سرعت چرخش و درنتیجه کاهش توان مالی و بازدهی شرکت‌های ساختمانی بورسی شد.
از سوی دیگر، به‌دلیل کمبود منابع و همچنین کم توجهی به جایگزینی بموقع زمین به عنوان اصلی‌ترین نهاده تولید، با کاهش سطح فعالیت روبه‌رو شده‌اند.
درکنار این موضوع، به‌دلیل دوره‌های تناوبی رکود و رونق در بازار مسکن و تطویل زمان اجرای پروژه، برای جبران کمبود منابع، واگذاری‌هایی در قالب پیش فروش در سنوات گذشته صورت گرفته که اثرات آن به صورت زیان در عملکرد شرکت‌ها در سنوات اخیر خود را نشان داده و علاوه بر این موضوع، موجب کاهش بیشتر توان مالی این شرکت‌ها برای انجام تعهدات گذشته شده است.
ذکر این نکته ضروری است که در اکثر صنایع همزمان با وارد کردن فناوری‌های مربوط به آن از خارج از کشور، الگوهای مدیریتی مربوطه نیز معمولاً مورد استفاده و پیاده‌سازی قرار گرفته در حالی که در صنعت ساختمان با توجه به آنکه بخش قابل توجه آن بومی است، نبود الگوهای مدیریتی روزآمد در شرکت‌های ساختمانی بویژه با نگاه یکپارچه به مسائل اقتصادی، تأمین مالی و فروش محسوس است که حاصل آن کاهش بازدهی‌های مورد انتظار از این صنعت در مقایسه با نمونه‌های مشابه بین‌المللی است.
نگارنده امیدوار است که با شناخت بیشتر سهامداران نسبت به تفاوت‌ها و تمایزهای صنعت ساختمان در کنار اصلاح نگاه و رویه‌های جاری در بین فعالان این صنعت، صنعت ساختمان بتواند جایگاه اصلی خود را در بازار سرمایه مشابه با سایر کشورهای پیش‌رو، بازیابی کند.