به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد سال گذشته، برای اولین‌بار در یک دهه اخیر، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کاهش یافت و با توجه به نبود کورسوی امیدی نسبت به کمک مالی از سوی پکن، رکود املاک احتمالا ادامه خواهد داشت و تهدیدی بزرگ برای چشم‌انداز رشد اقتصادی چین طی سه تا پنج سال آینده خواهد بود. آلیسیا گارسیا هررو، اقتصاددان ارشد آسیا و اقیانوسیه در Natixis در این‌باره گفت: «برای چین، تنها راه برون‌رفت از این بحران [املاک] تعدیل آهسته اما دردناک است. این تعدیل تازه شروع شده است و سال‌ها طول می‌کشد تا به نتیجه برسد.»
او افزود که چین باید عرضه مسکن را با تقاضای بسیار کمتری که به‌دلیل پیری جمعیت رو به کاهش است، تطبیق دهد. البته ماجرا به این مورد ختم نمی‌شود. ماه گذشته، یکی از معاونان سابق اداره ملی آمار چین به نقل از رسانه‌های دولتی گفت که کل جمعیت ۱.۴میلیاردی چین برای پر کردن تمام آپارتمان‌های خالی در سراسر کشور کافی نیست. دولت پیش از این سیاست «حذف انبارها» را در سراسر کشور، برای کاهش مازاد عرضه، از جمله کاهش سرعت فروش زمین در شهرها و تشویق انبوه‌سازان به کاهش قیمت مسکن برای تحریک تقاضا، معرفی کرده است. به گفته گارسیا هررو، جذب این «ظرفیت مازاد» در بخش املاک به‌طور اجتناب ناپذیری به رشد اقتصادی چین لطمه می‌زند.
او افزود: «انتظار می‌رود چین دست‌کم تا سال۲۰۲۶ هرسال حدود ۱.۵درصد از رشد خود را از دست بدهد.» روز یکشنبه، بانک جهانی پیش‌بینی خود از تولید ناخالص داخلی چین برای سال ۲۰۲۴ را از ۴.۸ درصد به ۴.۴درصد کاهش داد و دلیل آن را مشکلات داخلی مداوم چین مانند افزایش بدهی، ضعف بازار املاک و پیری جمعیت ذکر کرد. چند روز قبل، صندوق بین‌المللی پول نیز اعلام کرد که انتظار دارد رشد چین در میان‌مدت از حدود ۵درصد در سال جاری به حدود ۳.۵درصد کاهش یابد. علت این امر از سوی صندوق بین‌المللی پول چالش‌های جمعیتی و کاهش رشد بهره‌وری ذکر شد.
آخرین باری که اقتصاد چین شاهد رشد پایدار در این سطح بود، به سال‌های ۱۹۸۹ و ۱۹۹۰ بازمی‌گردد که به‌دلیل تحریم‌های بین‌المللی پس از سرکوب میدان تیان‌آن‌من، رشد اقتصادی چین از ۱۱.۳درصد در سال۱۹۸۸ به ترتیب به ۴.۲ و ۳.۹درصد در سال‌های بعد کاهش یافت. صندوق بین المللی پول در ادامه تاکید کرد که اگر پکن محرک‌ها و اصلاحات اقتصادی بیشتری ارائه دهد، رشد سال آینده می‌تواند از ۳.۵درصد فراتر رود.
چگونه به اینجا رسیدیم؟
برای سال‌های متمادی، بسیاری از توسعه‌دهندگان املاک در چین یک مدل تجاری ساده داشتند: پیش‌فروش آپارتمان. قانون‌گذاران این مدل را در سال۱۹۹۴ برای پاسخ‌گویی به تقاضای فزاینده معرفی کردند؛ زیرا کشور پس از اتخاذ اصلاحات بازارمحور وارد دوره سریع شهرنشینی شد. پول حاصل از فروش، به گسترش سرسام‌آور آنها کمک کرد و غول‌های املاک و مستغلات را به برخی از ثروتمندترین افراد کشور تبدیل کرد.
این استراتژی تا حدود سه‌سال پیش تا حد زیادی کارساز بود؛ اما از زمانی که دولت چین با استقراض بیش از حد صنعت املاک و مستغلات، به‌دلیل نگرانی از خطر بی‌ثباتی مالی، مخالفت کرد این مدل دیگر کار نمی‌کند. دولت چین از این کار هدف دیگری را نیز دنبال می‌کرد و می‌خواست جلوی افزایش قیمت املاک را بگیرد و خطرات مرتبط با افزایش سطح بدهی را مهار کند. این تصمیم باعث بدتر شدن بحران نقدینگی در توسعه‌دهندگانی مانند «اورگراند» شد که در نهایت در دسامبر۲۰۲۱ به تعهدات خود در قبال بدهی‌هایش عمل نکرد و باعث ایجاد بحران گسترده‌تری در این صنعت شد. قرار بود اورگراند بازسازی شده و اجازه داده شود دوباره روی پای خود بایستد؛ اما مشکلات آن عمیق‌تر شده است. هفته گذشته، این شرکت اعلام کرد که موسس و رئیس آن توسط مقامات به ظن ارتکاب جرائم بازداشت شده است و آب پاکی را روی دست سرمایه گذارانی ریخت که امیدوار بودند این شرکت با طلبکاران خود در این ماه به نتیجه‌ای برسد.
ترس از سرنوشت اورگراند که بیش از ۳۰۰میلیارد دلار بدهی پرداخت نشده و صدها هزار آپارتمان ناتمام در سراسر کشور دارد، افزایش یافته است. انحلال احتمالی این شرکت می‌تواند به خانوارها و اعتماد به بازار آسیب‌دیده املاک ضربه بزند و تلاش‌های پکن برای احیای این بخش و جلوگیری از مشکلات اقتصادی بزرگ‌تر را متوقف کند. روزنه‌ای از امید برای Sunac China، یکی دیگر از توسعه‌دهنده‌های بزرگ وجود دارد که روز پنج‌شنبه برای طرح بازسازی بدهی‌های دریایی چند میلیارد دلاری خود، تاییدیه دادگاه هنگ‌کنگ را دریافت کرد؛ اما در مجموع، بخش املاک به‌دلیل افت تقاضا به‌شدت دچار رکود شده است. براساس داده‌های رسمی، در سال‌های ۲۰۲۰، ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، شروع ساخت‌وسازهای جدید بر اساس مساحت، به ترتیب ۲، ۱۱ و ۳۹درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است.
موتورهای جایگزین رشد
با توقف بخش املاک، پکن در تلاش است تا موتورهای جایگزینی برای رشد پیدا کند. ماه گذشته، رئیس جمهور شی جین‌پینگ بر نیاز به ترویج «نوع جدیدی از صنعتی شدن» تاکید کرد که در آن بخش‌هایی مانند فناوری سبز می‌توانند جای بخش املاک را بگیرند. به گفته تحلیلگران کپیتال‌اکونومیکس، اما این هدف ممکن است در کوتاه‌مدت غیرممکن باشد؛ هرچند که بسیاری از این بخش‌ها به سرعت در حال رشد بوده‌اند.
مارک ویلیامز، شیانا یو و زیچوان هوانگ هفته گذشته در یادداشتی تحقیقاتی نوشتند، بخش‌های یادشده برای جبران نقش عظیم بخش املاک بسیار کوچک هستند. بخش‌هایی که قبلا به‌عنوان «صنایع نوظهور استراتژیک» تعریف شده‌اند و مواردی همچون مواد و ابزار پیشرفته و محصولات انرژی سبز مانند وسایل نقلیه الکتریکی را دربرمی‌گیرند، کمی بیش از ۱۳درصد از تولید ناخالص داخلی در سال۲۰۲۲ سهم داشته‌اند. به گفته این کارشناسان، بعید است که بخش‌های تولیدی نوظهور به تنهایی به مقیاسی برسند یا رشد یا مشاغلی را ایجاد کنند که پیش‌تر بر دوش بخش املاک بوده است. بخش املاک نقش بزرگی در اقتصاد چین ایفا کرده است.
بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی در سال۲۰۲۰، مسکن با حدود ۷۰درصد، بیشترین سهم از ثروت خانوار را تشکیل می‌دهند. فروش زمین به انبوه‌سازان بیش از ۴۰درصد از درآمد دولت محلی را در سال‌های پیش از ۲۰۲۱ تشکیل می‌داد. این میزان در سال۲۰۲۲ به ۳۷درصد کاهش یافت. به گفته تحلیلگران کپیتال‌اکونومیکس، طرح صنعتی‌سازی جدید شی بیشتر شبیه راهی برای زمینه‌سازی اهداف سیاسی چین است که در وهله اول برای کمک به دستیابی به خودکفایی فناوری و رقابت با غرب است، نه افزایش رشد تولید ناخالص داخلی. آنها در ادامه افزودند که «از نظر ما، این اقدامات با منحرف کردن منابع به سمت رقابت در مرزهای فناوری، احتمالا در کل به رشد اقتصادی ضعیف‌تری منجر خواهد شد.»
اثر منفی ثروت
به نظر می‌رسد مصرف نیز یک گزینه فوری و مناسب برای پرکردن حفره ناشی از رکود بخش املاک نیست. برای دهه‌ها، رونق املاک باعث افزایش هزینه‌های طبقه متوسط رو به رشد چین می‌شد که بخش بزرگی از ثروت خود را در املاک و مستغلات نگه می‌داشتند و وقتی ارزش خانه‌هایشان افزایش می‌یافت، احساس اطمینان می‌کردند. اکنون، «اثر ثروت منفی» ناشی از کاهش قیمت مسکن، تمایل آنها به داشتن مخارج بیشتر را کور کرده است و مردم در حال احتکار پول نقد هستند. طبق داده‌های بانک خلق چین، تا ژوئن، سپرده‌های بانکی خانوارها به رکورد ۱۳۲تریلیون یوآن (۱۸تریلیون دلار) رسید که از کل تولید ناخالص داخلی چین در سال گذشته پیشی گرفت. پس‌انداز خانوارها ۱۷.۸۴تریلیون یوآن (۲.۶تریلیون دلار) در سال۲۰۲۲ افزایش یافت که ۸۰درصد نسبت به سال۲۰۲۱ افزایش داشت.
این بیش از یک سوم کل درآمد آنها است. قبل از همه‌گیری، مردم حدود یک‌پنجم درآمد خود را پس‌انداز می‌کردند. کپیتال‌اکونومیکس تخمین زد که ثروت خالص خانوارهای چین در سال۲۰۲۲ به‌دلیل کاهش قیمت مسکن و بازار سهام ۴.۳درصد کاهش یافت. این اولین کاهش ثروت خالص خانوار طی بیش از دو دهه گذشته به شمار می‌رفت. تحلیلگران آکسفورد اکونومیکس ماه گذشته در گزارشی تحقیقاتی نوشتند که «مشابه ژاپن در دهه۱۹۹۰، در میان مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران چینی کاهش اعتماد گسترده‌تری در مدل رشد پس از حباب در حال ظهور است. جای آشکاری که باید به دنبال رشد در آن بود مخارج مصرف‌کننده است؛ اما دستیابی به این امر مستلزم تغییرات عمده در سیاست ساختاری است.»
چالش‌هایی برای ایجاد تعادل
سیاستگذاران چینی در ایجاد این تغییرات با چالش‌های متعددی روبه‌رو هستند. تحلیلگران دانشگاه استنفورد و موسسه سیاست جامعه آسیا (ASPI) در گزارش اخیر می‌گویند که «خانوارها در حال حاضر به‌شدت توسط وام‌های مسکن محدود شده‌اند و فضای کمی برای استقراض برای مصرف دارند؛ اولویت دولت باید این باشد که به سرعت کانال‌های رشد درآمد جدیدی را به غیر از مسکن ایجاد کند و خانوارها را به مصرف بیشتر ترغیب سازد. جمعیت یکی دیگر از چالش‌های کلیدی است و به توضیح تمایل بسیاری از چینی‌ها برای پس‌انداز شدید کمک می‌کند.
تحلیلگران آکسفورد اکونومیکس می‌گویند که «نظام تامین اجتماعی به کندی در حال توسعه است و ستون اصلی حقوق بازنشستگی چین از سال۲۰۱۴ با کسری مواجه شده است.» آنها خاطرنشان کردند که در غیاب نظام بازنشستگی مناسب، پس‌اندازهای احتیاطی « سطح بالا و چسبنده» دارد و حدود ۳۲درصد از درآمد قابل تصرف شخصی را تشکیل می‌دهد. هر دو شرکت تحقیقاتی پیشنهاد می‌کنند که مقامات چینی باید راه‌هایی برای افزایش درآمد قابل تصرف و بهبود بهره‌وری بیابند. تحلیلگران دانشگاه استنفورد و ASPI می‌گویند که «سیم‌کشی مجدد اقتصاد چین مستلزم تمرکز بر توسعه صنایع جدید، بهبود بهره‌وری و تقویت بازارهای اجاره است.»
نظر شما