آینده بازار مسکن پس از برجام؛ ریزش قیمت یا رکود عمیق؟

فرض کنیم برجام نهایی شود و قیمت دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان مسکن در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک، حباب دارد.

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از اقتصادآنلاین؛بازار مسکن طی سال‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده است. بسیاری از معامله‌گران نیز منتظر نتیجه برجام هستند. توافق یا عدم توافق برجام، چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟ هاشم آردم، کارشناس اقتصادی و بازارهای مالی به این پرسش پاسخ داد.

آردم با بیان اینکه یک سری باورها راجع به بازار مسکن در اقتصاد ما وجود دارد،‌گفت: خیلی‌ها معتقد هستند که مسکن، ملک و زمین دارایی پر ریسکی نیستند. اگر از ۱۰ یا ۲۰ سال گذشته بررسی کنیم می‌بینیم،‌ ادعای بی‌راهی نیست. بازار ملک بازار پر ریسکی نبوده است؛ یعنی کاهش قیمت مسکن در زمان های رکودی خیلی محدود بوده است و اگر قرار بود رشد کند، خیلی آهسته و پیوسته این اتفاق می افتاد.(بجز اواسط و اواخر دهه هشتاد)

وی ادامه داد: رشد مسکن آهسته بوده تا شوکی به اقتصاد وارد شود و مثل بقیه دارایی‌ها با یک جهش قیمتی مواجه شود. اما قیمت ملک در هیچ سالی بازدهی منفی نداشته است(بازدهی حقیقی منفی داشته است مثلا تورم ۲۰ درصد بوده است و ملک ۱۰ درصد رشد کرده و نسبت به تورم عقب افتاده است.) و اینطور نبوده است که میانگین قیمت آن با افت مواجه شود و این رشد کم و زیاد شده است. این یک باور عمومی راجع به بازار مسکن است.

او افزود: در سال‌های ۸۶ و ۸۷ قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ۲۰۰۰ دلار می‌رسد و در سال ۹۷ که همه بازار های دارایی در کف بودند، قیمت هر متر آپارتمان به ۶۰۰ الی ۷۰۰ دلار می‌رسد. اما میانگین بلندمدت قیمت هر متر آپارتمان در تهران در ۳۰ سال گذشته، ۱۲۰۰ دلار است. در تیر ماه امسال با در نظر گرفتن قیمت مسکن شهر تهران متری ۴۵ میلیون تومان و دلار ۳۰ هزار تومانی، قیمت دلار مسکن شهر تهران به ازای هر متر مربع به ۱۵۰۰ دلار رسیده است؛ پس از میانگین خود بالاتر است.

آردم در ادامه افزود: فرض کنیم برجام اتفاق بیوفتد و دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک و زمین و آپارتمان، حباب دارد.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: اگر قرار باشد تقاضایی برای خرید ارز و خروج سرمایه ایجاد شود، بالاخره فرد باید یک دارایی بفروشد و یکی از دارایی هایی که مستعد فروش است، ملک است پس عرضه در این بازار افزایش یافته و "ارزش" ملک ( نسبت ۱۸۰۰ دلار تا ۱۲۰۰ یا ۱۳۰۰ دلار با ارز ۲۵ هزار تومانی) باید از متری ۴۵ میلیون تومان روی ۳۰ میلیون تومان برود.

او در نهایت گفت: اما برخلاف ارزش، ممکن است این اتفاق برای "قیمت" ملک نیفتد و بازار ۲ یا ۳ سال(تا زمانی که توافق پابرجاست) قیمت در همین حد بماند و درواقع قیمت ملک اصلاح زمانی پیدا کند و به رکود برود. اما حتی پتانسیل این را دارد که از اینجا ۲۸ الی ۳۰ درصد افت قیمت را تجربه کند. پس با دلار توافقی و برجامی، مسکن حباب دارد و این امکان وجود دارد قیمت هر متر آپارتمان در تهران با افت مواجه شود یا درجا بزند. پس ما ارزش هر متر مسکن در تهران را برای زمانی که توافق صورت بگیرد، در حدود ۳۰ میلیون تومان تخمین می‌زنیم.

۳۰ مرداد ۱۴۰۱ - ۱۵:۱۷
کد خبر: 31984

برچسب‌ها

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
  • نظرات حاوی توهین و هرگونه نسبت ناروا به اشخاص حقیقی و حقوقی منتشر نمی‌شود.
  • نظراتی که غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نمی‌شود.
  • captcha

    نظرات

    • نظرات منتشر شده: 5
    • نظرات در صف انتشار: 0
    • نظرات غیرقابل انتشار: 0
    • محمد IR ۰۰:۴۴ - ۱۴۰۱/۰۵/۳۱
      6 1
      این نظر کاملا اشتباه است چرا که مسکن وقتی تورم ایجاد میشود با حرکت کندتری مثلا نسبت به سرمایه‌های دیگر مثل طلا وسکه و ارز و حتی خودرو رشد قیمت خیلی کند است علت هم چون خرید فروش نسبت به سایر کمتر است. در ثانی وقتی مثلا مذکرات برجام به نتیجه برسد خودرو وارد میشود عرضه ارز بیشتر میشود و بر روی سایر کالاها تاثیر مستقیم دارد اما مسکن وارداتی نیست که مثلا بگیم به تعداد خانه های منطقه ولنجک افزوده میشود. از طرفی سطح دستمزدها کاهش پیدا نمیکند قیمت مصالح کاهش چندانی ندارد چون اساسا تولید داخل بودن و سیاست افزایش قیمت آنها بوده وقتی زمینی هم در آن منطقه برای عرضه بیشتر نیست پس کاهشی هم نیست و حتی احتمال افزایش قیمتها نیز هست چون در زمان عدم تحریمها توان خرید مردم بالاتر میرود و از سویی سرمایه‌هایی که در خرید ارز و سکه مصرف میشده به سوی بازار ملک که ثبات بیشتری دارد سوق پیدا میکند پس احتمال پایین آمدن قیمت مسکن یک حرف واهی بیش نیست
      • ال IR ۱۱:۴۰ - ۱۴۰۱/۰۶/۰۴
        0 3
        آقا محمد مسخره است با این تحلیل شما که میگی مسکن کاهش پیدا نمیکنه خواهشن سواد نداری نظر نده مسکن کاهش پیدا میکنه وقتی بازار دیگه پر رنق بشه بازار کسی پولی به این زیادی نمیزاره تو مسکن بمونه که رونقی نداره بازار مسکن الان سرمایه ای نه مصرفی که نیاز باشه وارد بشه به اندازه کافی هست و اگر الان کمه چون عده ی زیاد براس سرمایه بیش از ۲۰ تا ۳۰ تا دارن تنها کمتر از ۳۰ درصد هستن که خانه اولی هستن کمی فکر کردن خوب چیزیه بعد نظر
      • محمد IR ۱۳:۰۷ - ۱۴۰۱/۰۶/۰۶
        4 1
        معلومه که ال خیلی سواد داری ویا داخل این کشور زندگی نکردی لااقل اسمت رو درست بنویس ...هیچوقت در طول شصت سال عمرم ندیدم مسکن بالا بره بره وبعد پایین بیاد همین خود شما محال ممکنه حاضر بشی خونه خودت رو به قیمت پایینتر بفروشی حالا بشین تا معلوم بشه تو سواد نداری یا من آینده ثابت میکنه مردم گول امثال شما میخورند
    • محمدعلی IR ۱۱:۴۶ - ۱۴۰۱/۰۶/۰۷
      3 1
      قطعا بعد از برجام دوباره در همینجا نظر میدهم و خواهم گفت که افتا قیمت مسکن یک خیال خامی بیش نیست تنها چیزی‌که محتمل است این است که قیمت مسکن رشد خیلی کمتری نسبت به تورم خواهد داشت در صورت احیای برجام . یک ساختمان از اجزای بسیار زیادی تشکیل شده(برق.لوله.آهن.آسانسور.گچ و ...) که خیلی از انها حتی رابطه ای با دلار هم ندارند وقیمت تمام شده آن محاسبه شده است.بعد از برجام اتفاقا قیمت مسکن بشدت مقاومت خواهد کرد .وبعد از یکماه اندکی افزایش جزیی را شاهد خواهیم بود .پس خواهشا با استدلال های عجیب مردم را امیدوار نکنید خوبه که حتی چند شخصیت مهم داخلی هم به اینکه برجام یک جادوی قیمتی نخواهد بود اعتراف کرده اند
    • سارینا IR ۱۷:۰۰ - ۱۴۰۱/۰۶/۰۷
      1 1
      من هم تا الان کاهش قیمت در مسکن ندیدم ولی رکود دیدم یعنی قیمت ثابت بمونه و از تورم عقب بیفته و طی مثلا چهار یا پنج سال این افزایش قیمتش رو جبران کنه. یعنی با افزایش قیمت نداشتن الان تعداد زیادی سازنده وجود داره که ملک ها رو با مصالح گرون ساختن و امکان نداره ارزون بفروشن ولی در کل امیدوارم تورم به صفر برسه و هموطنانم حداقل نفسی بکشن کاهش قیمت خیلی هم عالیه حتی برای کسی که ملک داره شاید اولش به نظر ضرر بیاد ولی در دراز مدت سود کرده تو بقیه اجناس و خدمات تلافیش درمیاد