به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از روزنامه اعتماد؛بر اساس داده‌های بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران با رشد ۶ درصدی به بالاترین سطح در سال‌های گذشته رسیده است. قیمت مسکن در تهران اردیبهشت ماه امسال بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی به‌طور متوسط متری ۳۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شد که این رقم نسبت به فروردین ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان و در مقایسه با اسفند سال گذشته قله قبلی، یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بیشتر شده است. به این ترتیب در حال حاضر خرید یک خانه ۱۰۰ متری در تهران به‌طور میانگین سه میلیارد و ۶۳۰ میلیون تومان بودجه می‌خواهد. متوسط قیمت مسکن در تهران ظرف یک‌سال تقریبا ۲۵ درصد رشد داشته و همزمان شاهد تغییر سلیقه خریداران در این بازار هستیم. قیمت مسکن در تهران در حالی در این مدت از ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به ۳۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده که سهم خانه‌هایی با عمر بنای زیر پنج سال در کل معاملات رسمی پایتخت کاهش پیدا کرده و در عوض حجم معاملات مسکن با عمر بنای بیشتر از ۲۰ سال افزایش داشته است. اردیبهشت امسال حجم معاملات مسکن با عمر بنای زیر پنج سال در تهران ۲۹.۶ درصد بود، اما یک‌سال قبل یعنی اردیبهشت ۱۴۰۰ شاهد خرید و فروش ۳۶ درصد از خانه‌های تهران با عمر بنای زیر پنج سال بودیم. در طرف مقابل خانه‌هایی با عمر بنای بیشتر از ۲۰ سال اردیبهشت پارسال ۱۳ درصد از سهم معاملات مسکن پایتخت را به خود اختصاص داده بودند و حالا این سهم به ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است. سهم خانه‌هایی با عمر بنای ۶ تا ۱۰ سال در این مدت از ۲۱ درصد به ۱۷.۵ درصد کاهش پیدا کرده است. خانه‌هایی که عمر بنایی بین ۱۱ تا ۱۶ سال داشتند اردیبهشت پارسال ۱۳.۵ درصد و اردیبهشت امسال ۱۶ درصد از سهم بازار را به خود اختصاص دادند. همچنین سهم خانه‌هایی با عمر بنای ۱۶ تا ۲۰ سال در این مدت تقریبا روی رقم ۱۷ درصد باقی مانده است.
آمارهای فصلی قابل اتکاتر هستند نه ماهانه
محمد سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در واکنش به گزارش بانک مرکزی در خصوص رشد ۶ درصدی قیمت مسکن در تهران به «اعتماد» گفت: معمولا برای اینکه بتوان قضاوتی در مورد قیمت مسکن در تهران داشت باید آمارهای ۳ ماهه را درنظر گرفت و چندان نمی‌توان به گزارش‌های ماهانه اتکایی داشت و آن هم به این دلیل است که حجم معاملات در فروردین و اردیبهشت هر سال کمتر از ماه‌های دیگر است. سلطان محمدی خاطرنشان کرد: متاسفانه سیستمی که برای محاسبه شاخص‌ها وجود دارد، نمی‌تواند اثر کیفیت ساختمان‌ها را ارزیابی کند و بنابراین در ماه‌هایی ممکن است ساختمان‌هایی که در مناطق گران‌تری هستند و قیمت‌ها و کیفیت بالاتری دارند و نوساز نیز هستند با قیمت‌های بالاتری نیز معامله شوند یا بالعکس، اگر ما دنبال این هستیم تا تحلیل بهتری از وضعیت معاملات قیمت مسکن داشته باشیم باید منتظر بمانیم تا داده‌های خرداد ماه نیز منتشر شود و مقایسه‌ای با داده‌های فروردین و اردیبهشت ماه داشته باشیم. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: نکته دیگر این است که در فروردین ماه با افت قیمتی مواجه بودیم که همان زمان نیز موجب تردید در بازار شده بود و دلیل آن هم همین شاخص‌ها بودند که به درستی واقعیت‌ها را بازنمایی نمی‌کند. سلطان محمدی خاطرنشان کرد: اگر تغییرات قیمت اردیبهشت ماه را با اسفند ماه مقایسه کنیم در این دو ماه می‌بینیم که قیمت‌ها تا ۳.۵ درصد افزایش پیدا کرده است که تقریبا ماهی ۱.۷ درصد می‌شود و سالانه تا ۲۲ تا ۲۳ درصد خواهد رسید و این افزایش سالانه ۲۳ درصدی در شرایطی که تورم بیش از ۳۸ و ۴۰درصد بوده قابل انتظار است.
قیمت مسکن کمتر از تورم رشد کرد
این کارشناس بازار مسکن در ادامه تصریح کرد: ضمن آنکه این گزارش‌ها حاکی از آن است که قیمت مسکن کمتر از تورم رشد پیدا کرده و بنابراین قیمت‌های حقیقی مسکن نیز مقداری افت داشته است. سلطان محمدی با بیان اینکه این داده‌ها به صورت ماهانه چندان قابل اتکا نیستند، خاطرنشان کرد: تنها در صورتی که آمارها به صورت فصلی ارایه شوند، می‌توان تحلیل درستی از داده‌ها داشت. زمانی که متوسط رشد قیمت‌ها در یک‌سال گذشته را می‌بینیم در واقع قیمت‌ها با همین آهنگ سالی ۲۰ درصد رشد داشته است.
این کارشناس بازار مسکن در واکنش به تغییر سلیقه خریداران مسکن و خرید بناهای کلنگی یا با عمر بیش از ۱۵ سال گفت: در حال حاضر میزان ساخت و سازهای مسکن در تهران کم شده است و عرضه واحدهای نوساز در طول ۲ سال گذشته به شدت محدود شده و اگر هم می‌بینیم قیمت‌ها شدیدا رشد داشته‌اند به دلیل کمبود زمین و رشد شدید قیمت‌های ساخت مسکن بودند و اینکه دیگر خریداران ریسک خرید واحدهای نوساز را نمی‌کنند و به دلیل ثبات قیمتی در واحدهای قدیمی‌تر که متاثر از تقاضاهای سوداگرانه نیستند و یک تعادل و ثباتی دارند به این سمت کشیده شده‌اند و همه این موارد باعث این تغییر سلیقه شده است. این فعال حوزه مسکن در ادامه گفت: متاسفانه شاخص‌های ما اثر کیفیت را به درستی نمی‌توانند تحلیل کنند و راه صحیح همانند بسیاری از کشورهای توسعه یافته این است که زمانی که واحدی فروخته می‌شود برای آنکه شاخص آن را محاسبه کنند تعدیلاتی روی قیمت فروش انجام شود از جمله اینکه واحد (نوساز است یا قدیمی، پارکینگ دارد یا ندارد و تعداد سرویس‌های بهداشتی، کیفیت ساختمان و ...) چه میزان است و به گونه‌ای تعدیل شود که واحدهای فروخته شده شاخص‌شان به درستی محاسبه شود، اما در ایران این‌گونه نیست و کلیه اعداد فروش را بدون تفکیک با هم جمع می‌کنند و در آمارها می‌گویند این تعداد واحد فروخته شده است. او افزود: بنابراین اگر در مقطعی یکسری از واحدهای باکیفیت بالا و نوسازتر به فروش رفته باشد ممکن است یک عددی را برای شاخص استخراج کنند و اگر در همان ماه واحدهای قدیمی‌تر به فروش رود این شاخص‌ها کمی تغییر می‌کنند، اما زمانی که نوسانات سه ماهه را تحلیل و بررسی می‌کنند این نوسانات کمتر می‌شود و تحلیل واقعی‌تر خواهد شد.
عمر مفید ساختمان‌ها باید بیش از ۱۰۰ سال باشد
سلطان محمدی خاطرنشان کرد: البته ساختمانی که خوب ساخته شود عمر مفیدش تا صدها سال ممکن است باشد و سازه ساختمان باید به گونه‌ای باشد که در سال‌های زیادی دوام بیاورد البته ممکن است تاسیسات ساختمان و لوله‌کشی‌ها در طول زمان فرسوده شوند که آن هم قابل بازسازی است اما فرض بر این است که ساختمان در طول صدها سال باقی بماند. او افزود: البته علت اینکه در طول سال‌های قبل شاهد این میزان تخریب و ساخت و ساز بودیم دو مساله بود؛ یکی اینکه کیفیت استانداردها در گذشته بسیار پایین بود و ساختمان‌ها از اسکلت سازهای درستی برخوردار نبودند و بیش از ۹۵ درصد ساختمان‌هایی که پیش از انقلاب ساخته شده بود فاقد اسکلت‌های استاندارد است که امروز کیفیت ساخت‌ها خیلی بهتر شده‌اند و مساله بعدی این است که تراکم‌ها افزایش یافته و مالکین هم ترغیب می‌شوند تا زمین‌های خود را برای ساخت واحدهای ۵ طبقه و حتی بیشتر ارایه دهند تا بازدهی بیشتری از زمین‌های خود ببرند.
نظر شما