ثبت کمترین نرخ رشد مسکن در ۴۰ ماه گذشته

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از روزنامه ایران؛ بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید، امسال جهت متفاوتی را در مقایسه با سال‌های قبل در پیش گرفته است. وضعیتی که می‌توان از آن به‌عنوان مسیرپیمایی بازار در جهتی متمایز با گذشته یاد کرد.
تحقیقات میدانی انجام شده از وضعیت بازار معاملات مسکن در آخرین روزهای سال نشان می‌دهد، جنب و جوش خریداران در این بازار فروکش کرده است و خبری از تحرکات متقاضیان خرید و فروش آپارتمان در بازار شب عید مسکن نیست. در حالی که حجم معاملات خرید مسکن در پایان پاییز و ابتدای زمستان به مرز ۱۰ هزار فقره افزایش یافته بود و عملاً بازار از حالت رکود خارج شده بود. آمارها نشان می‌دهد، در هر کدام از ماه‌های آبان و آذر، حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل، بیش از ۳۰ درصد رشد کرد که عمده این افزایش از سمت تقاضای مصرفی بود. در دی‌ماه نیز حجم معاملات خرید مسکن هر چند با سرعت کمتر از آبان و آذر بود اما باز هم با رشد مثبت همراه شد. شرایط اما در بازار شب عید معاملات مسکن متفاوت رقم خورد.
بهمن ماه امسال، تعداد معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران بر اساس آمار بانک مرکزی، ۱۳ درصد افت کرد. روایت فعالان بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد، دمای معاملاتی در بازار مسکن اسفندماه نیز با کاهش همراه شده است. در سال‌های گذشته، هر سال از نیمه دی‌ماه، مقطع زمانی شب عید در بازار معاملات مسکن آغاز شده و تا پایان سال ادامه داشت. مقطع زمانی شب عید بازار مسکن معمولاً در هر سال یکی از پرتقاضاترین و در برخی سال‌ها پرمعامله‌ترین دوره‌های زمانی بازار مسکن در طول سال محسوب می‌شود. به این معنا که همان‌طور که فصل طلایی جابه‌جایی در بازار اجاره مسکن، فصل تابستان است، مقطع زمانی شب عید (نیمه دی ماه تا پایان اسفند ماه) نیز در سال‌هایی که بازار معاملات مسکن در شرایط معمول قرار دارد، پرمعامله‌ترین مقطع خرید و فروش آپارتمان‌ها و جابه‌جایی مالکان واحدهای مسکونی به واحدهای جدید است.
وضعیت بازار معاملات مسکن امسال اما با سال‌های قبل تفاوت اساسی دارد. در حالی که از نیمه دوم امسال بتدریج شاهد افزایش تقاضای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی و بهبود وضعیت تقاضا و معاملات آپارتمان‌های مسکونی از سوی این گروه از خریداران بودیم اما حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران در مقطع زمانی شب عید روند نزولی به خود گرفته است.
نه تنها در بهمن ماه، حجم معاملات خرید مسکن نسبت به دی ماه کاهش یافت که روایت مشاوران املاک و بنگاه‌های فعال مسکن در مناطق مختلف شهر تهران حاکی از افت تقاضا برای خرید مسکن در روزهای سپری شده در اسفند ماه است. مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر تهران می‌گویند بازار معاملات شب عید مسکن امسال با همه دوره‌ها متفاوت است. چرا که تنها به فاصله حدود یک فصل از بازگشت بخشی از متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن و اقدام آنها برای خرید آپارتمان، به یکباره حجم خرید و فروش مسکن در بهمن و اسفند در مقایسه با پاییز و ابتدای زمستان افت کرده است.
بنا بر اعلام این واسطه‌های ملکی، به‌دنبال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در همه شهرها از جمله در تهران از یک سو و کاهش قیمت واقعی مسکن نسبت به ابتدای سال، از نیمه پاییز بتدریج گروهی از تقاضای مصرفی که در طول سه سال اخیر و به‌دنبال جهش قیمت مسکن، به اجبار از بازار معاملات مسکن خارج شده بودند، فرایند جست‌وجو برای اطلاع از وضعیت بازار به منظور خرید آپارتمان را آغاز کردند. همین موضوع باعث شد در نیمه دوم سال، حجم معاملات خرید مسکن بخصوص در سمت تقاضای مصرفی به طور نسبی بهبود یابد و در برخی از ماه‌ها از جمله آبان، آذر و دی ماه، تعداد معاملات خرید مسکن به میزان محسوسی افزایش یابد.
اما در بهمن ماه برخلاف انتظار سال‌های قبل که حجم معاملات مسکن به‌دلیل قرار گرفتن در مقطع زمانی شب عید افزایش می‌یافت، با کاهش معاملات و تقاضا برای خرید مسکن مواجه شدیم و تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به میزان محسوسی افت کرد. در اسفند ماه نیز همین روال در جریان است و حتی پیش‌بینی می‌شود در اکثر مناطق تهران بخصوص مناطق مصرفی و پرتقاضا باز هم شاهد افت معاملات خرید ملک باشیم؛ کما اینکه در ۱۷ روز اول آخرین ماه سال (اسفند) شاهد کاهش حجم معاملات خرید به‌دنبال کاهش تقاضای مسکن بودیم.
با این حال، مشاوران املاک می‌گویند اگرچه تعداد معاملات در مقطع زمانی شب عید کاهش یافته است اما این افت معاملات با رکود معاملاتی دست‌کم یکسال گذشته کاملاً متفاوت است. به این دلیل که نمی‌توان گفت رشد شدید قیمت در یکی دو ماه گذشته منجر به خروج تقاضای مصرفی از بازار و افت حجم خرید و فروش آپارتمان شده است؛ در واقع اگرچه هنوز هم قیمت مسکن با قدرت خرید متقاضیان مصرفی فاصله قابل توجهی دارد و بسیاری از متقاضیان به‌دلیل ضعف قدرت خرید قادر به حضور در بازار نیستند اما بروز جهش قیمتی در دو ماه گذشته علت کاهش تقاضای خرید آپارتمان در پایتخت نبوده است.
پیش‌بینی یا انتظار متقاضیان خرید مسکن برای کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو در حالی بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید را با افت حجم معاملات و تقاضای مؤثر روبه‌رو کرده است که اتفاقاً شرایط برای کاهش قیمت مسکن در اوضاع فعلی بیش از هر زمان دیگری فراهم است. در حالی که برخی ابزارهای حباب‌سنج بازار مسکن از جمله عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌بها نشان‌دهنده اضافه رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر است، خروج کامل سفته‌بازها از بازار ملک به‌دلیل چشم‌انداز عدم افزایش محسوس قیمت مسکن دست‌کم در کوتاه مدت و میان مدت، کاهش محسوس سرعت رشد قیمت در بازار زمین و مصالح و نبود تقاضای هیجانی در بازار برای خرید آپارتمان و از همه مهم‌تر عدم کشش مالی در سمت تقاضا برای تحمل رشد دوباره قیمت ملک از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی است.
مشاوران املاک می‌گویند با مشخص شدن نتایج مذاکرات و در صورت اثرگذاری این رویداد بر کاهش قیمت مسکن، بازار معاملات مسکن شاهد افزایش تقاضا از سمت متقاضیان مصرفی برای خرید آپارتمان خواهد بود.
آنها به هیچ عنوان چشم‌انداز رشد محسوس قیمت مسکن برای سال بعد (دست‌کم تا پایان تابستان ۱۴۰۱) را پیش‌بینی نمی‌کنند و از استعداد بازار برای تخلیه حباب و کاهش قیمت‌ها خبر می‌دهند. همچنین کارشناسان مسکن معتقدند اقدامات دولت سیزدهم در طرح جهش مسکن و ساخت ۴ میلیون خانه در پایان دولت سیزدهم باعث شده است تا انتظارات تورمی نیز بشدت کاهش یابد.
مسیر کاهش قیمت
کاهش حجم معاملات مسکن در شرایطی در مقطع زمانی شب عید بازار خرید آپارتمان‌های مسکونی رخ داده است که در بهمن ماه امسال کمترین میزان تورم نقطه به نقطه(رشد قیمت مسکن در یک ماه در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل) نیز به ثبت رسید. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در بهمن ماه امسال در حالی به ۳۳ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، ۱۶ درصد رشد کرده بود. از ابتدای جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ تاکنون این میزان کمترین سرعت رشد قیمت مسکن به لحاظ تحولات نقطه‌ای بوده است. تورم نقطه به نقطه مسکن در برخی از ماه‌ها در سه سال گذشته تا بیش از ۱۰۰ درصد نیز به ثبت رسید. ثبت کمترین تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه نشان دهنده حرکت بازار به سمت ثبات و احتمالاً کاهش قیمت است.