به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از بورسان؛بازار مسکن در تهران در تیرماه ۱۴۰۰ به رشد خود ادامه داد و بار دیگر از مرز ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع گذشت. در این میان هرچند تعداد معاملات همچنان نسبت به یک سال پیش یعنی تیر ۹۹ افت چشم‌گیری را نشان می‌دهد اما نسبت به متوسط معاملات انجام شده به طور ماهانه از آغاز رکود بازار مسکن (آبان ۹۹) حدود ۴۰ درصد بیشتر است. در واقع هرچند تعداد معاملات نشان دهنده خروج بازار مسکن از رکود نیست اما از افزایش سرمایه‌گذاری در بازار ملک گواهی دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد به غیر از سناریوی احتمالی تکرار الگوی فصلی و رونق بازار مسکن در فصل تابستان، مهمترین عامل افزایش تعداد معاملات و همچنین افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن جهش اخیر نرخ دلار است.
حالا با ثبت دو ماه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن و تداوم رشد نرخ دلار و عبور آن از مرز ۲۶ هزار تومان و احتمال رسیدنش به ۳۰ هزار تومان این سوال مطرح است که آیا ممکن است که جهش قیمتی بار دیگر به بازار ملک باز گردد؟ در این شرایط قیمت مسکن چقدر می‌تواند رشد کند؟
خانه در تهران متری چند شد؟
آنطور که آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران نشان می‌دهد، قیمت‌ها در تیرماه ۱.۲ درصد افزایش یافته و به حدود ۳۰ میلیون و ۴۵ هزار تومان در هر متر رسیده است.
پیش از این در اسفند ۹۹ برای اولین بار قیمت مسکن از مرز ۳۰ میلیون تومان عبور کرد و به ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسید.
با این حال در دو ماه ابتدای سال ۱۴۰۰ روند تغییرات قیمت مسکن کاهشی بود و در اردیبهشت متوسط قیمت‌ها به حدود ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید.
اما در دو ماه اخیر بار دیگر معاملات مسکن در مسیر افزایشی قرار گرفته است. در خرداد بیش از ۳ درصد و در خرداد بیش از یک درصد قیمت‌ها افزایش یافته و حالا متوسط یک متر مربع قیمت خرید خانه در تهران به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است.
تعداد معاملات مسکن چه می‌گویند؟
در تیرماه ۵۰۷۱ مورد معامله مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده که افت ۶۴ درصدی را نسبت به تیر ۹۹ نشان می‌دهد. با این حال این دومین ماه متوالی است که تعداد معاملات مسکن به بیش از ۵ هزار مورد می‌رسد.
از زمان شروع رکود در بازار مسکن یعنی از آبان ۹۹ به طور متوسط تعداد معاملات مسکن حدود ۳۶۰۰ مورد در ماه بوده است. از این رو می‌توان گفت وضعیت خرید و فروش در بازار ملک در دو ماه اخیر قدری بهبود یافته هرچند هنوز با شرایط رونق (حدود ۱۰ هزار مورد معامله در ماه) فاصله دارد.
بهبود نسبی در بازار مسکن می‌تواند چرایی بازگشت قیمت‌ها به مسیر افزایشی را نیز تا حدودی توضیح دهد؛ در واقع افزایش تقاضا خود عامل رشد قیمت‌ها است.
قیمت و تعداد معاملات مسکن در تیر ۱۴۰۰
همنوایی رشد قیمت مسکن با رشد نرخ دلار
بخشی از رشد قیمت مسکن می‌تواند به رفتار فصلی و افزایش تقاضا برای خرید ملک در فصل جابه‌جایی‌ها مربوط باشد، اما احتمالا رشد نرخ دلار و افزایش انتظارات تورمی مهمترین دلیل افزایش تعداد معاملات و به دنبال آن رشد قیمت‌ها در بازار ملک است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن همزمان با افزایش نرخ دلار در مسیر افزایشی قرار می‌گیرد، هرچند که با کاهش نرخ دلار قیمت‌ها در بازار مسکن لزوما کاهش نمی‌یابد.
به طور مثال می‌توان به رفتار قیمت مسکن در واکنش به جهش دلار در یک سال اخیر اشاره کرد. در فاصله اردیبهشت تا مهر ۹۹ به طور متوسط تورم مسکن نزدیک به ۱۰ درصد و تعداد معاملات بالای ۱۰ هزار مورد در ماه بود. در این بازه زمانی قیمت مسکن رشد ۷۵ درصدی را تجربه کرد، این در حالی بود که نرخ دلار نیز ۷۸ درصد رشد کرد.
نرخ دلار در آبان و آذر افت کرد و تا اسفند ۹۹ در محدوده ۲۵ هزار تومان قرار گرفت، اما به دلیل چسبندگی قیمت‌ها که یکی از ویژگی‌های بازار مسکن است، قیمت‌ها در این بازار کاهش نیافت و تنها شاهد ثبات نسبی قیمت‌ها بودیم. هرچند که تعداد معاملات به شدت افت کرد و حتی به حدود ۲ هزار مورد در ماه رسید.
با افزایش خوش‌بینی به آغاز مذاکرات برجامی وین در فروردین و اردیبهشت دلار و انتظارات تورمی در مسیر کاهشی قرار گرفت به طوریکه متوسط نرخ دلار در اردیبهشت ماه به کانال ۲۲ هزار تومان وارد شد.قیمت‌ها در بازار مسکن شروع به کاهش کرد و بازار مسکن در فروردین و اردیبهشت افت قیمت را به ثبت رساند.
اما در ماه‌های اخیر بار دیگر نگرانی‌های تورمی بر اقتصاد کشور سایه افکنده و قیمت مسکن نیز به تبع آن در مسیر افزایشی قرار گرفته است.
حرکت همزمان قیمت مسکن در تهران و نرخ دلار
جهش قیمت‌ها در انتظار بازار مسکن است؟
به سه دلیل انتظارات تورمی بار دیگر در فضای اقتصاد کشور شکل گرفته است.
اول، نگرانی از باقی ماندن تحریم‌ها: مذاکرات برجامی وین طولانی شد و بر خلاف انتظارات توافقی در دولت روحانی حاصل نشد. حالا مذاکرات متوقف شده و منتظر روی کار آمدن دولت جدید است. از سوی دیگر خبرها نشان از باقی ماندن اختلافات در سطح بالایی دارد.
دوم، کسری بودجه ۱۴۰۰: برآورد می‌شود کسری بودجه سال ۱۴۰۰ حدود ۴۰۰ هزار میلیارد تومان باشد و درصورتی که با رفع تحریم‌ها درآمدهای دولت افزایش نیابد باید منتظر جهش تورم تا پایان سال باشیم.
سوم، افزایش پایه پولی و نقدینگی: برآوردها نشان می‌دهد در ۴ ماه ابتدای سال پایه پولی حدود ۲۰ درصد افزایش یافته و این نگرانی‌های تورمی را شدت بخشیده است.
این عوامل موجب شده که انتظارات تورمی در دو ماه اخیر در مسیر افزایشی قرار گیرد و متوسط نرخ دلار در تیرماه به بیش از ۲۴ هزار و ۲۶۰ تومان برسد و حالا نیز از مرز ۲۶ هزار تومان عبور کند. از آنجایی که قیمت مسکن با نرخ دلار همبستگی بالایی دارد می‌توان پیش‌بینی کرد قیمت مسکن مادامی که بازار ارز شاهد بی‌ثباتی باشد افزایش یابد و حتی با جهش بیشتری مواجه شود.
متوسط قیمت دلاری هر متر مسکن در تیرماه به حدود ۱۲۳۰ دلار رسید. بر اساس نرخ دلار در حال حاضر(۲۶هزار تومان) نرخ مسکن در مردادماه می‌تواند تا حدود ۳۲ میلیون تومان در هر متر افزایش یابد و اگر همانطور که پیش‌بینی می‌شود، دلار تا ۳۰ هزار تومان افزایش یابد قیمت مسکن نیز می‌تواند تا حدود ۳۶ میلیون تومان به ازای هر متر افزایش یابد که نشان از پتانسیل رشد ۲۰ درصدی قیمت‌ها در بازار ملک دارد.
نظر شما